Odluku da se od 2027. godine poveća porez na nekretnine s pet na osam eura po četvornom metru kometira Ivan Kovačić istaknuti hrvatski poduzetnik u području luksuznih nekretnina, poznat po svojoj ulozi u razvoju i profesionalizaciji tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Vlasnik je tvrtke Remington nekretnine, koja je ekskluzivni zastupnik globalno prestižne mreže Christie’s International Real Estate za Hrvatsku. Zagreb se tako pridružuje malobrojnoj skupini lokalnih samouprava koje su odabrale zakonski maksimum. Prema pregledu stopa za 2026., najviši iznos na cijelom svojem području primjenjuje oko dva posto hrvatskih gradova i općina, dok ih 22,5 posto ostaje na najnižih 0,60 eura. Zagrebački je potez zato zanimljiv i izvan granica grada. Pitanje je, međutim, koliko će promijeniti odluke vlasnika nekretnina.
Povećanje od 60 posto zvuči znatno, ali korisnije ga je prevesti u konkretan račun. Za oporezivi stan od 80 četvornih metara godišnja obveza raste s 400 na 640 eura. Razlika je 240 eura godišnje, odnosno 20 eura mjesečno. Ako za primjer uzmemo stan tržišne vrijednosti 300.000 eura, jasno je da govorimo o razmjerno malom dodatnom trošku u odnosu na vrijednost imovine. Tržišna vrijednost pritom je samo ilustracija: zagrebački se porez računa prema površini.
Teško je očekivati da će takvo povećanje samo po sebi znatnije povećati ponudu stanova za dugoročni najam ili potaknuti pad prodajnih cijena. Vlasnik koji je svjesno odlučio držati stan praznim već se odrekao mogućeg prihoda od najma. Ako ga taj prihod nije motivirao da promijeni odluku, malo je vjerojatno da će presuditi dodatnih 20 eura mjesečno. Za takvog bi vlasnika porez morao predstavljati osjetno veće opterećenje da postane odlučujući razlog za promjenu.
Pritom nije riječ samo o povećanju od 240 eura. Stan koji se iznajmljuje za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci u poreznoj godini oslobođen je ovog poreza, pa bi vlasnik u navedenom primjeru mogao izbjeći cijelu godišnju obvezu od 640 eura. Ipak, odluka o najmu uključuje i rizik neplaćanja, održavanje, raspoloživost nekretnine i osobne planove. Porez može prevagnuti kod nekoga tko već razmišlja o najmu, ali od ove promjene ne treba očekivati da sama otključa velik broj praznih stanova.
Za usporedbu ne treba ići daleko. Salzburg za stan od 80 četvornih metara koji cijelu godinu ostaje prazan propisuje godišnji namet od 1.000 eura, odnosno 2.000 eura ako je riječ o novogradnji. U Innsbrucku je taj iznos još značajniji. Za standardni postojeći stan iste površine u središnjoj katastarskoj općini Innsbruck godišnji namet iznosi približno 4.378 eura. Naravno, riječ je o posebnim nametima na dugotrajno prazne stanove, uz propisana izuzeća, a ne o općem porezu koji jednako plaćaju svi vlasnici. Ipak, ovi primjeri pokazuju koliko se razlikuju pristupi istom problemu.
Zagreb je dosegnuo zakonski maksimum, ali dodatnih 20 eura mjesečno za stan od 80 četvornih metara teško može predstavljati ozbiljan financijski poticaj vlasniku koji je već odlučio nekretninu držati praznom. Ako je cilj povećati ponudu stanova za dugoročni najam, treba se zapitati je li postojeći porezni instrument dovoljno snažan da taj cilj i ostvari.
Zagrebačka odluka otvara i dugoročnije pitanje: kako financirati razvoj i održavanje gradova? Porez na dohodak važan je izvor lokalnih prihoda, dok nova izgradnja donosi jednokratne komunalne doprinose. Za održavanje već postoji i komunalna naknada. Komunalni doprinos također je zakonski namijenjen građenju i održavanju komunalne infrastrukture, pa nije riječ o novcu koji se može proizvoljno trošiti.
Ipak, ondje gdje se grad znatnije oslanja na doprinose, nova gradnja donosi neposredan prihod, dok se korist od uređenja postojeće ulice ili parka ne vidi jednako brzo u proračunu. To može stvarati financijski poticaj za širenje grada, umjesto za kvalitetnije upravljanje onim što je već izgrađeno. Stabilniji godišnji prihodi mogli bi ublažiti takav pritisak. Otvorili bi i više prostora da se doprinosi od novih projekata usmjere na infrastrukturu koja tim projektima stvarno treba, umjesto na stalno nadoknađivanje ranijih zaostataka.
Vlasnici pritom imaju opravdano pravo pitati što dobivaju za svoj novac. Uređena šetnica, održavan park, funkcionalna prometnica i kvalitetan javni prostor dio su okruženja koje kupac vrednuje zajedno sa stanom. Vrijednost nekretnine ne završava na njezinim zidovima. No viši porez sam po sebi ne jamči ni bolji grad ni vrjedniju nekretninu: takva veza ima smisla samo ako se prihodima upravlja odgovorno, transparentno i ciljano.
Zagrebački potez zato treba pratiti na dvije razine. Prvo, hoće li ga slijediti druge lokalne samouprave i približiti se zakonskom maksimumu? Drugo, hoće li dodatni prihodi donijeti vidljivu promjenu u kvaliteti grada? Učinak na tržište stanovanja pritom treba mjeriti stvarnim povećanjem ponude dugoročnog najma, kretanjem najamnina i prodajnih cijena. Naplatiti više poreza i riješiti dio stambenog problema nisu ista stvar.
Foto: Filip Gržinčić